La Audiencia Provincial de Palma niega el derecho de retracto al arrendatario en aportación no dineraria de inmueble a sociedad mercantil

APORTACIÓN NO DINERARIA

DERECHO DE RETRACTO. La Audiencia Provincial de Palma niega el derecho de retracto al arrendatario en aportación no dineraria de inmueble a sociedad mercantil

Fecha: 01/07/2025            Fuente: web del Poder Judicial         Enlace: Sentencia de la AP de Palma de Mallorca de 01/07/2025

HECHOS

• • El caso surge de una demanda presentada por Don Faustino, arrendatario de un inmueble situado en Llucmajor (Illes Balears), en la que ejercitó el derecho de retracto arrendaticio urbano conforme al artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el artículo 1518 del Código Civil. La acción se dirige contra Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., quien había adquirido el inmueble mediante aportación no dineraria efectuada por Banco Sabadell Real Estate Activos, S.A. a su patrimonio.
  • La peculiaridad del caso reside en que la transmisión se hizo mediante aportación contable a la cuenta 118 del Plan General de Contabilidad, lo que originó la controversia sobre si dicha operación podía considerarse transmisión onerosa que legitimara el retracto del arrendatario.
  • El Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Palma de Mallorca desestimó la demanda en enero de 2024 (Sentencia 18/2024), considerando que la transmisión no reunía los requisitos para generar el derecho de retracto.

FALLO DEL TRIBUNAL

• • La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección 5ª), mediante Sentencia nº 422/2025, de 1 de julio, desestima el recurso de apelación interpuesto por el arrendatario y confirma la sentencia de primera instancia.

Aunque reconoce la existencia de dudas jurídicas razonables, no impone costas al recurrente en apelación.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS DEL FALLO

 1. Inexistencia de transmisión onerosa reembolsable:

El tribunal señala que una aportación no dineraria a la cuenta 118 es un acto gratuito, sin contraprestación dineraria directa, por lo que no permite el ejercicio del derecho de retracto, que exige contraprestación líquida y reembolsable.

 2. Doctrina del TS y de la DGRN:

1. • La STS de 27 de mayo de 2000 rechaza que las aportaciones sociales constituyan compraventas reembolsables.
   • La DGRN (Resolución de 5 de septiembre de 1991) excluye el retracto en aportaciones sociales por no existir contraprestación equiparable a un precio.

 3. Interpretación de los artículos 25.3 LAU y 1521 CC:

El tribunal entiende que la subrogación del arrendatario solo es posible si puede igualar económicamente la contraprestación del adquirente, lo que no ocurre en este caso, dado que la aportación a fondo perdido no genera derecho al reembolso ni a participaciones sociales.

 4. Sobre la jurisprudencia contraria:

• • Se cita la SAP Córdoba nº 785/2020, que reconoció el retracto en una ampliación de capital con aportación no dineraria. Sin embargo, la Audiencia distingue su caso por no haberse producido ampliación de capital ni entrega de participaciones.