La AEAT no puede presumir el arrendamiento o cesión de un inmueble por el mero hecho de pertenecer a una sociedad

GANANCIA PATRIMONIAL DERIVADA DE LA TRANSMISIÓN DE UN INMUEBLE POR UNA PERSONA JURÍDICA NO RESIDENTE

IRNR. MINORACIÓN DEL VALOR DE ADQUISICIÓN POR AMORTIZACIONES. La AEAT no puede presumir el arrendamiento o cesión de un inmueble por el mero hecho de pertenecer a una sociedad para reducir su valor de adquisición mediante amortizaciones

La Administración debe acreditar, mediante pruebas directas o indirectas, que el inmueble ha estado efectivamente arrendado o cedido a terceros, socios o administradores. No obstante, cuando el propio contribuyente reconoce un período de utilización, procede computar la amortización correspondiente a dicho período.

Fecha:  24/09/2026         Fuente:  web de la AEAT.      Enlace:  Resolución del TEAC 07794/2023 de 24/09/2026 y Resolución del TEAC 08201/2023 de 24/09/2026

SÍNTESIS: La AEAT no puede presumir el arrendamiento o cesión de un inmueble por el mero hecho de pertenecer a una sociedad. Corresponde a la Administración acreditar, mediante pruebas directas o indirectas, que el inmueble ha estado arrendado o cedido a terceros, socios o administradores, sin que su mera titularidad por una persona jurídica permita presumir dicha utilización y minorar el valor de adquisición mediante amortizaciones. No obstante, procede computar las amortizaciones correspondientes al período de utilización reconocido por el propio contribuyente.

ANTECEDENTES DE HECHO

• • Una sociedad civil residente en Francia, constituida en octubre de 2010 por dos cónyuges con participaciones del 99 % y del 1 %, transmitió en mayo de 2022 un inmueble situado en España por un precio de 450.000 euros.
  • La entidad presentó la correspondiente autoliquidación del IRNR, declarando una pérdida patrimonial de 89.311,56 euros y solicitando la devolución de la retención del 3 % practicada sobre el precio de transmisión.
  • La AEAT inició un procedimiento de comprobación limitada que concluyó con una liquidación provisional de 48.950,70 euros, incluidos intereses de demora.
  • La regularización afectó a tres cuestiones:

a) Valor de adquisición del inmueble. La sociedad había declarado un valor de adquisición de 482.459,12 euros, incluyendo 356.036,63 euros correspondientes a la construcción de la vivienda. La Administración rechazó este último importe al considerar que las obras habían sido contratadas y satisfechas por una de las socias antes de la constitución de la entidad.

b) Amortización del inmueble. La AEAT entendió que, durante los 4.191 días de permanencia del inmueble en el patrimonio social, este necesariamente habría estado arrendado a terceros o cedido a sus socios o administradores, puesto que una persona jurídica no puede utilizar personalmente una vivienda.

En consecuencia, consideró que la entidad habría podido deducir una amortización fiscal de 17.438,74 euros, importe que debía reducir el valor de adquisición para determinar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión.

La contribuyente se opuso a ese cálculo, sosteniendo que la amortización debía limitarse a un período de 1.500 días.

c) Valor de transmisión. La sociedad alegó que 25.000 euros del precio de venta correspondían al mobiliario, según la escritura de compraventa, y que debían excluirse del valor de transmisión del inmueble.

FALLO DEL TEAC

El Tribunal estima parcialmente la reclamación, con los siguientes pronunciamientos:

• • Valor de adquisición: confirma que no puede incorporarse el coste de construcción de la vivienda, puesto que fue satisfecho por la socia antes de constituirse la sociedad.
  • Amortización: rechaza que la AEAT pueda computar amortizaciones por todo el período de titularidad sin acreditar el arrendamiento o cesión del inmueble. No obstante, admite las correspondientes a los 1.500 días reconocidos por la contribuyente.
  • Valor de transmisión: rechaza excluir los 25.000 euros atribuidos al mobiliario, al no haberse acreditado suficientemente su adquisición, transmisión y valoración independiente.

En consecuencia, anula la liquidación impugnada para que se dicte otra en la que la amortización se calcule únicamente sobre los 1.500 días reconocidos, en lugar de los 4.191 días inicialmente considerados por la AEAT.

Fundamentos jurídicos de la decisión

A. La titularidad de un inmueble por una persona jurídica no acredita por sí sola su arrendamiento o cesión

• • La cuestión central consiste en determinar si la mera titularidad de una vivienda por una sociedad permite presumir que esta ha estado arrendada o cedida durante todo el período de permanencia en su patrimonio.
  • La AEAT defendía que una persona jurídica no puede utilizar materialmente un inmueble como vivienda y que, por tanto, este necesariamente habría generado rendimientos mediante arrendamiento a terceros o cesión a socios o administradores.
  • El TEAC rechaza ese razonamiento.
  • La circunstancia de que una sociedad sea propietaria de una vivienda no constituye, por sí misma, prueba de que haya existido arrendamiento, cesión o puesta a disposición de terceros.

B. La carga de acreditar el arrendamiento o cesión corresponde a la Administración

• • El Tribunal aplica el artículo 105.1 de la LGT, conforme al cual quien haga valer su derecho debe probar los hechos constitutivos del mismo.
  • Cuando la Administración pretende regularizar una obligación tributaria sobre la base de la existencia de un determinado hecho imponible, le corresponde acreditar los presupuestos fácticos de su pretensión.
  • En el supuesto examinado, el TEAC constata que la AEAT no había aportado prueba directa ni indirecta que acreditase el arrendamiento o cesión de la vivienda.
  • En consecuencia, no podía reducir el valor de adquisición mediante amortizaciones basadas exclusivamente en una utilización presumida.

C. El reconocimiento del contribuyente permite computar la amortización correspondiente

• • La resolución introduce una precisión relevante.
  • Aunque la AEAT no había acreditado la utilización del inmueble, la propia sociedad había solicitado que la amortización se calculase sobre 1.500 días.
  • Para el Tribunal, esta petición constituye un acto propio de reconocimiento de la existencia de arrendamiento o cesión durante ese período.
  • Por tanto, considera procedente computar la amortización correspondiente a esos 1.500 días, aunque no la correspondiente a la totalidad del tiempo durante el que la sociedad fue propietaria del inmueble.
  • Aplicando el importe anual calculado por la AEAT, de 1.518,76 euros, la amortización computable asciende aproximadamente a 6.241,48 euros, frente a los 17.438,74 euros inicialmente considerados.

D. El coste de las obras satisfechas por un socio no incrementa automáticamente el valor de adquisición de la sociedad

• • El Tribunal recuerda que el artículo 35 de la LIRPF determina el valor de adquisición atendiendo al precio efectivamente satisfecho por el adquirente y, en su caso, a las inversiones y mejoras realizadas a su costa.
  • En este asunto, las obras fueron contratadas y ejecutadas antes de la constitución de la sociedad, por lo que su coste no podía atribuirse a esta.
  • Además, la escritura de declaración de obra nueva no prueba por sí sola que el importe consignado hubiera sido efectivamente satisfecho por la sociedad.

E. La atribución de una parte del precio de venta al mobiliario requiere prueba suficiente

• • Finalmente, el TEAC confirma que no basta con consignar en la escritura que 25.000 euros del precio corresponden a mobiliario.
  • El contribuyente debe acreditar la realidad de la operación, los bienes transmitidos y su valoración, así como la existencia de una transmisión diferenciada de la del inmueble.
  • En ausencia de dicha prueba, no procede reducir el valor de transmisión declarado.

Normativa aplicada

• Artículos 12 y 13 TRLIRNR. Definen el hecho imponible, la presunción de retribución de determinadas cesiones de bienes y la tributación de las ganancias derivadas de inmuebles situados en España.
• Artículo 24.4 y 24.6 TRLIRNR. Regulan la determinación de la base imponible de las ganancias patrimoniales y la deducibilidad de gastos para determinados contribuyentes no residentes.
• Artículos 33, 34 y 35 LIRPF. Determinan el concepto de ganancia patrimonial, los valores de adquisición y transmisión y las amortizaciones que minoran el primero.
• Artículo 40 RIRPF. Regula el cómputo de amortizaciones para determinar el valor de adquisición.
• Artículo 12 LIS. Establece las reglas de deducibilidad fiscal de las amortizaciones.
• Artículos 3 y 4 RIS            . Desarrollan las reglas de amortización, incluida la de edificaciones y elementos usados, empleadas por la AEAT en su cálculo.
• Artículo 105.1 LGT. Fundamento principal: corresponde a la Administración acreditar los hechos en que basa la regularización.
• Artículo 106 LGT. Establece las reglas de admisión y valoración de los medios de prueba en los procedimientos tributarios.
• Artículo 319 LEC. Determina el valor probatorio de los documentos públicos, sin extenderlo necesariamente a la veracidad de las manifestaciones de los otorgantes.
• Artículo 1218 Código Civil. Regula la eficacia probatoria de los documentos públicos y de las declaraciones que contienen.

Resoluciones relacionadas

La resolución analizada menciona expresamente tres precedentes del propio TEAC:

Resolución de 18 de diciembre de 2023, RG 00-05213-2020. Citada respecto de la necesidad de acreditar documentalmente el coste real de las inversiones y mejoras, sin que baste su consignación en una escritura de obra nueva.

Resolución de 19 de noviembre de 2024, RG 00-03308-2021. Invocada en relación con el mismo criterio probatorio sobre el coste de las obras e inversiones.