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GASTOS ARRENDAMIENTOS

IRPF. RÉGIMEN DE IMPATRIADOS.  La DGT nos recuerda que los contribuyentes del régimen Beckham no pueden deducir gastos en el alquiler de viviendas en España

La DGT nos recuerda que los rendimientos inmobiliarios tributan por su importe íntegro, sin aplicación del artículo 24.6 del IRNR

Fecha:  15/09/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2201-25 de 17/11/2025

SÍNTESIS: El régimen Beckham impide deducir gastos en el alquiler de viviendas en España. La Dirección General de Tributos recuerda que los contribuyentes acogidos al régimen especial del artículo 93 LIRPF que alquilen un inmueble en España deben tributar por el importe íntegro del alquiler, sin poder deducir gastos asociados a la vivienda (IBI, intereses, amortización o comunidad).

La DGT reitera que, aunque la tributación se determine conforme a las normas del IRNR, no resulta aplicable la deducción de gastos prevista para residentes de la UE, al tratarse de contribuyentes con residencia fiscal en España. La deducción prevista en el artículo 24.6 del IRNR solo es aplicable a no residentes fiscales en España residentes en otros Estados miembros de la UE, por lo que no resulta aplicable a los contribuyentes del régimen Beckham, al tener la condición de residentes fiscales en España.

HECHOS

• • El consultante es una persona física acogida al régimen especial de trabajadores desplazados a territorio español, regulado en el artículo 93 de la Ley del IRPF (conocido como régimen Beckham).
  • Es propietario de una vivienda situada en España y plantea la posibilidad de adquirir una segunda vivienda en territorio español, trasladando su residencia a esta última. Como consecuencia, la primera vivienda pasaría a destinarse al arrendamiento a un tercero.
  • Los rendimientos derivados de dicho arrendamiento serían declarados en el modelo 151, correspondiente a los contribuyentes acogidos al régimen especial.

CUESTIÓN PLANTEADA POR EL CONSULTANTE

• • Se plantea si, respecto de los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de la vivienda, puede deducir los gastos asociados a la propiedad (intereses, amortización, IBI, gastos de comunidad, etc.), prorrateándolos en función del tiempo efectivo de alquiler, tratándose de gastos anuales.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos (DGT) responde de forma negativa a la posibilidad de deducir gastos.

Fundamentos jurídicos de la contestación

 1. Naturaleza del régimen especial del artículo 93 LIRPF

• • La DGT recuerda que quienes optan por este régimen mantienen la condición de contribuyentes del IRPF, pero determinan su deuda tributaria conforme a las normas del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) para las rentas obtenidas sin mediación de establecimiento permanente, con las especialidades del propio artículo 93 LIRPF y su desarrollo reglamentario.

 2. Calificación de los rendimientos inmobiliarios

• • Conforme al artículo 13.1.g) del TRLIRNR, los rendimientos derivados de bienes inmuebles situados en España se consideran rentas obtenidas en territorio español, quedando plenamente sujetas a tributación en el marco del régimen especial.

 3. Determinación de la base imponible en el IRNR

• • El artículo 24.1 del TRLIRNR establece que la base imponible estará constituida por el importe íntegro del rendimiento, sin posibilidad de deducción de gastos, salvo supuestos expresamente previstos.

 4. Inaplicación del artículo 24.6 TRLIRNR

La DGT rechaza expresamente la aplicación del artículo 24.6 TRLIRNR (que permite la deducción de gastos a residentes en otros Estados miembros de la UE), ya que:

• • • Dicho precepto solo es aplicable a contribuyentes residentes en otro Estado miembro distinto de España.
    • Los contribuyentes acogidos al régimen del artículo 93 LIRPF son residentes fiscales en España, aunque tributen conforme a reglas del IRNR.

Este criterio se apoya expresamente en la Consulta Vinculante V2589-10, reiterando que no cabe asimilación entre residentes UE no residentes en España y contribuyentes del régimen especial.

 Los contribuyentes acogidos al régimen especial del artículo 93 LIRPF no pueden deducir gasto alguno relacionado con el arrendamiento del inmueble, ni siquiera de forma proporcional al tiempo de alquiler.
La tributación debe realizarse por el importe íntegro de los rendimientos, sin minoración alguna.

Artículos

• Artículo 93 LIRPF. Define el régimen especial de trabajadores desplazados y establece que la deuda tributaria se calcula conforme a las normas del IRNR, con especialidades tasadas.
• Artículo 114 RIRPF. Desarrolla reglamentariamente el artículo 93 LIRPF y confirma la aplicación de las normas del IRNR para las rentas sin establecimiento permanente.
• Artículo 13.1.g) TRLIRNR. Califica como renta obtenida en España los rendimientos derivados de inmuebles situados en territorio español.
• Artículo 24.1 TRLIRNR. Establece que la base imponible se determina por el importe íntegro del rendimiento, sin deducción de gastos.
• Artículo 24.6 TRLIRNR (no aplicable). Reservado exclusivamente a contribuyentes residentes en otros Estados miembros de la UE distintos de España, condición que no concurre en los acogidos al artículo 93 LIRPF.

REINVERSIÓN EN VIVIENDA ADQUIRIDA POR HERENCIA

IRPF. EXENCIÓN REINVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL. La herencia de una vivienda no permite aplicar la exención por reinversión, aunque se cancele su hipoteca

La DGT niega la exención por reinversión en vivienda habitual cuando el inmueble se adquiere a título gratuito y no existe reinversión efectiva del importe obtenido en la venta

Fecha:  27/11/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2315-25 de 27/11/2025

SÍNTESIS: La DGT niega la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual cuando la nueva vivienda se adquiere por herencia, aunque el contribuyente destine el importe obtenido en la venta de su anterior vivienda habitual a cancelar la hipoteca que grava el inmueble heredado.

El criterio administrativo recuerda que la exención del IRPF exige una reinversión efectiva en la adquisición onerosa de una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal, requisito que no se cumple en las adquisiciones a título gratuito, ni siquiera cuando se asume o cancela la deuda hipotecaria asociada al inmueble heredado.

HECHOS

• • El consultante manifiesta que en el ejercicio 2024 procedió a la venta de su vivienda habitual, obteniendo una ganancia patrimonial una vez cancelada la hipoteca que gravaba dicho inmueble.
  • En ese mismo período impositivo, adquiere por herencia una vivienda que pasa a constituir su nueva vivienda habitual, la cual se encontraba igualmente gravada con un crédito hipotecario, del que el consultante pasa a ser titular tras la adquisición hereditaria.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • El consultante plantea si puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, considerando como importe reinvertido las cantidades destinadas a la cancelación de la hipoteca que grava la vivienda adquirida por herencia.

CONTESTACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

La Dirección General de Tributos (DGT) concluye que no resulta aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual en el caso planteado.

Los argumentos jurídicos de la contestación son los siguientes:

1. 1. La exención exige una reinversión efectiva del importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual en la adquisición onerosa de una nueva vivienda habitual, dentro del plazo legalmente establecido.
   2. En el supuesto analizado, la vivienda que pasa a constituir la nueva vivienda habitual se adquiere a título gratuito (por herencia), por lo que no existe una reinversión del importe obtenido en la venta, sino una mera subrogación en la titularidad de un inmueble previamente adquirido por el causante.
   3. La cancelación de la hipoteca que grava la vivienda heredada no puede considerarse adquisición de vivienda, ni reinversión válida a efectos del artículo 38 de la LIRPF, ya que el préstamo no fue concertado por el consultante para adquirir el inmueble.
   4. Al no producirse una reinversión válida dentro del plazo de dos años anteriores o posteriores a la transmisión, no procede la exención, debiendo tributar íntegramente la ganancia patrimonial obtenida.
   5. En consecuencia, el contribuyente deberá imputar la ganancia patrimonial al ejercicio 2024, presentando, en su caso, la correspondiente declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora.

Artículos

• Artículo 38.1 de la Ley 35/2006, del IRPF. Regula la exención por reinversión en vivienda habitual, condicionándola a que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. En este caso, la DGT entiende que no existe adquisición onerosa ni reinversión efectiva.
• Artículo 41 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007). Desarrolla las condiciones, plazos y alcance de la reinversión. Es clave para determinar que la reinversión debe consistir en la adquisición de una vivienda, no en la mera cancelación de una deuda preexistente asociada a una adquisición gratuita.
• Artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. Define el concepto de vivienda habitual a efectos de la exención. Aunque la vivienda heredada pueda llegar a ser habitual, ello no suple la ausencia de reinversión exigida por la norma.

DIVORCIO

IRPF. DEDUCCIÓN VIVIENDA HABITUAL. El divorcio no rompe la deducción. La extinción de condominio por el divorcio permite mantener el 100 % de la deducción por vivienda habitual, sin ampliar derechos, si el excónyuge asume el 100% de la propiedada y la hipoteca

Se mantiene la deducción por vivienda habitual sobre el 100 % del préstamo originario, sin ampliación de derechos y bajo el régimen transitorio anterior a 2013

Fecha:  14/10/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V1539-25 de 26/08/2025

SÍNTESIS: La Dirección General de Tributos, en la Consulta Vinculante V1539-25, confirma que tras un divorcio con extinción de condominio sobre la vivienda habitual adquirida antes de 2013, el contribuyente que se queda con el 100 % del inmueble y del préstamo hipotecario puede seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual por el 100 % de las cantidades satisfechas del préstamo originario, siempre que se cumplan los requisitos del régimen transitorio y sin ampliar derechos.

Siguiendo el criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central, la deducción por la parte adquirida tras la extinción queda limitada a lo que habría podido deducir el excónyuge si no se hubiera producido la extinción del condominio. No son deducibles otros pagos vinculados a la adquisición posterior a 2012 fuera del préstamo hipotecario inicial.

HECHOS

• • El consultante adquirió junto con su entonces cónyuge una vivienda en proindiviso al 50 %, financiada mediante préstamo hipotecario suscrito por ambos. Tras el divorcio, se produce la extinción del condominio, quedándose el consultante con el 100 % de la vivienda y asumiendo íntegramente la deuda hipotecaria. La vivienda fue adquirida con anterioridad al 1 de enero de 2013 y ha constituido su vivienda habitual.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • Si, tras quedarse con la totalidad del inmueble y del préstamo, puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por el 100 % de las cantidades satisfechas por el préstamo hipotecario, o solo por el porcentaje correspondiente a su participación inicial (50 %), como venía haciendo en ejercicios anteriores.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos parte de que concurren las premisas del régimen transitorio de la deducción (adquisición anterior a 2013 y práctica efectiva de la deducción antes de esa fecha).

 1 .Supresión de la deducción y régimen transitorio

La deducción por inversión en vivienda habitual quedó suprimida desde 1-1-2013, pero la Disposición Transitoria 18.ª LIRPF permite mantenerla a quienes adquirieron antes de esa fecha y hubieran practicado la deducción en algún ejercicio previo.

 2. Requisitos generales

Para deducir se exige adquisición (al menos de una parte indivisa del pleno dominio) y que la vivienda sea residencia habitual. En financiación ajena, la deducción se practica conforme se amortiza principal y se pagan intereses, con el límite de base anual.

 3. Extinción de condominio posterior a 2012

La DGT aplica el criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central (resolución 561/2020, unificación de criterio):

Si, tras la extinción del condominio, un comunero adquiere el 100 % de la vivienda, puede deducir por el 100 % siempre que:

Él ya aplicó la deducción antes de 2013 por su parte inicial; y

El comunero saliente también hubiera tenido derecho a seguir deduciendo (no agotado) a la fecha de la extinción.

Límite: la deducción por la parte “nueva” no puede ampliar derechos; queda topada al importe que habría podido deducir el comunero saliente de no extinguirse el condominio.

 4 Aplicación al caso

• • • Si el consultante asume la totalidad del préstamo originario y se cumplen los requisitos del régimen transitorio (incluidos los relativos al ex-comunero), podrá deducir por el 100 % de las cantidades satisfechas del préstamo originario (en la proporción en que financió la adquisición).
    • No son deducibles otras cantidades satisfechas por la adquisición de la parte posterior a 2012 fuera del préstamo originario, al estar la deducción suprimida desde 2013 y no extenderse el régimen transitorio a nuevos desembolsos.

Artículos

• Art. 68.1.1.º LIRPF (redacción a 31-12-2012)Configura la deducción por inversión en vivienda habitual, base máxima y conceptos deducibles (principal, intereses y gastos de financiación). Se aplica por el régimen transitorio.
• Disposición Transitoria 18.ª LIRPF. Permite mantener la deducción a quienes adquirieron antes de 2013 y la practicaron con anterioridad, base del derecho del consultante.
• Art. 70.1 LIRPF. Exige coherencia patrimonial: el incremento patrimonial debe cubrir la inversión deducida.
• Arts. 54 a 56 RIRPF (RD 439/2007). Desarrollan reglamentariamente la deducción por vivienda habitual aplicable en el régimen transitorio.

RETRIBUCIÓN

IRPF. RETRIBUCIÓN ALBACEA. La retribución del albacea en Cataluña tributa como rendimiento del trabajo, salvo ejercicio profesional previo

La DGT estudia el tratamiento en el IRPF de la retribución legal del albacea universal prevista en el Código Civil de Cataluña.

Fecha:  14/10/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V1877-25 de 14/10/2025

SÍNTESIS: La Dirección General de Tributos aclara en la Consulta Vinculante V1877-25 que la retribución legal del albacea universal prevista en el Código Civil de Cataluña (5 % del activo hereditario líquido) tributa en el IRPF como rendimiento del trabajo, al no implicar, por regla general, el ejercicio de una actividad económica.

Solo excepcionalmente dicha retribución tendrá la consideración de rendimiento de actividad económica cuando el albaceazgo se integre en una actividad profesional previa del contribuyente (por ejemplo, abogado o asesor), constituyendo un servicio más de dicha actividad.

HECHOS

• • El consultante ha sido nombrado albacea testamentario.
  • De acuerdo con el Código Civil de Cataluña, cuando el causante no fija una retribución específica ni declara el cargo como gratuito, el albacea universal tiene derecho a percibir una retribución legal del 5 % del valor del activo hereditario líquido.

CUESTIÓN PLANTEADA POR EL CONSULTANTE

• • Se pregunta cuál es el tratamiento en el IRPF de dicha retribución percibida por el albacea, teniendo en cuenta que deriva directamente de una previsión legal autonómica y no de una relación laboral ordinaria.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos distingue dos posibles calificaciones fiscales:

1. Regla general: rendimientos del trabajo

• • Con carácter general, la DGT entiende que el ejercicio del cargo de albacea no constituye una actividad económica, ya que:

• • No existe ordenación por cuenta propia de medios de producción o recursos humanos.
  • Las funciones del albacea (ejecutar la voluntad del causante, pagar legados, sufragios, vigilar el cumplimiento del testamento, etc.) se encuadran en una prestación personal de servicios.

• • En consecuencia, la retribución percibida tributa como rendimiento del trabajo en el IRPF.

2. Excepción: rendimientos de actividades económicas

• • No obstante, la DGT aclara que la retribución sí tendrá la consideración de rendimiento de actividad económica cuando:

• • El contribuyente ya viniera ejerciendo una actividad económica previa (por ejemplo, abogado, economista o profesional del ámbito sucesorio), y
  • El desempeño del albaceazgo pueda considerarse un servicio más integrado en dicha actividad profesional, incluso aunque el albaceazgo se realice de forma accesoria u ocasional.

Artículos

• Artículo 17.1 de la Ley 35/2006, del IRPF. Define los rendimientos del trabajo como toda contraprestación derivada del trabajo personal que no tenga la naturaleza de actividad económica. La DGT encuadra aquí, con carácter general, la retribución del albacea.
• Artículo 27.1 de la Ley 35/2006, del IRPF. Establece cuándo existe una actividad económica. Se utiliza para descartar esta calificación en el albaceazgo ordinario y, a la vez, para justificarla cuando el albaceazgo se integra en una actividad profesional previa.
• Artículo 429-5 del Código Civil de Cataluña. Fija la retribución legal del albacea universal (5 %) y determina el origen jurídico del ingreso que debe calificarse fiscalmente.