La deducción de gastos en alquiler por habitaciones exige proporcionalidad según la ocupación efectiva del inmueble

GASTOS ZONAS COMUNES

IRPF. ALQUILER DE HABITACIONES. La deducción de gastos en alquiler por habitaciones exige proporcionalidad según la ocupación efectiva del inmueble.

El TSJ de Cataluña avala que los gastos en alquileres por habitaciones solo sean deducibles según la ocupación efectiva y rechaza considerar las zonas comunes permanentemente arrendadas.

Fecha:  23/02/2026        Fuente:  web de la AEAT              Enlace:  Sentencia del TSJ de Catalunya de 23/02/2026

SÍNTESIS: El TSJ de Cataluña ha confirmado el criterio de la AEAT sobre la deducibilidad de gastos en viviendas alquiladas por habitaciones. La Sala rechaza que las zonas comunes puedan considerarse permanentemente arrendadas durante todo el año y concluye que los gastos solo son deducibles en proporción al tiempo y superficie efectivamente ocupados.

La contribuyente defendía que los espacios comunes permanecían siempre disponibles para los inquilinos y solicitaba la deducción del 100% de determinados gastos. Sin embargo, el Tribunal entiende que ello supondría crear una “ficción de arrendamiento permanente”, incompatible con la correlación exigida entre gasto deducible y generación efectiva de rendimientos.

La sentencia aplica la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en la STS de 25 de febrero de 2021, según la cual los gastos de inmuebles arrendados únicamente son deducibles durante el período en que generan rentas.

Además, el TSJ aclara que los intereses de préstamos destinados a obras de reparación y conservación no son deducibles como gastos financieros del artículo 23 LIRPF, reservando tal posibilidad únicamente a financiación vinculada a adquisición o mejora del inmueble.

La resolución tiene especial relevancia práctica para modelos de alquiler por habitaciones, coliving y arrendamientos de estudiantes.

ANTECEDENTES Y HECHOS

• • La contribuyente, titular del 45% de un piso en Barcelona (8 habitaciones de 100 m² + 171 m² de zonas comunes), lo destinó al alquiler de habitaciones a estudiantes. En el IRPF 2020 dedujo los gastos al 73,23%, asumiendo que los espacios comunes estuvieron ocupados todo el año (al haber siempre al menos una habitación alquilada).
  • La AEAT recalculó la ocupación al 43,83%, prorrateando los espacios comunes proporcionalmente entre cada habitación según superficie y meses arrendados. Resultado: liquidación de 2.403,10 €. El TEAR de Cataluña desestimó la reclamación.
  • En vía judicial, la contribuyente pidió: (i) deducir el 100% de los gastos; (ii) subsidiariamente, el 100% de los gastos de zonas comunes; (iii) deducir intereses del préstamo destinados a reparación; (iv) imputar la cancelación parcial del préstamo a la parte de reparaciones.

FALLO

• • Desestima el recurso, confirma la liquidación y condena en costas (límite 1.000 €). No fija doctrina, pero aplica la del TS.

Argumentos jurídicos

• • Ocupación efectiva. Los gastos solo son deducibles cuando generan rendimientos (art. 23.1 LIRPF). Pretender que los espacios comunes estén «siempre arrendados» crea una ficción de arrendamiento permanente que rompe la correlación ingresos-gastos. En los períodos sin alquiler opera la imputación de rentas (art. 85 LIRPF).
  • Intereses del préstamo. Por interpretación literal del art. 23.1.a.1º LIRPF, solo son deducibles los intereses destinados a adquisición o mejora, nunca los de reparación o conservación.
  • Amortización anticipada. El dinero es fungible: la cancelación parcial se imputa proporcionalmente al total del préstamo, no a la parte que más convenga fiscalmente.

Normativa

Ley 35/2006, IRPF

• Art. 22 – Define el hecho imponible: sin arrendamiento, no hay rendimiento íntegro.
• Art. 23 – Núcleo del litigio: exige que los gastos sean necesarios para obtener el rendimiento (apdo. 1.a.1º: intereses; 1.a.2º: tributos; 1.b: amortización 3%).
• Art. 85 – Imputación de rentas para los períodos sin arrendamiento.

RD 439/2007, Reglamento IRPF (

• Art. 13 – Detalla los gastos deducibles (comunidad, seguros, amortización) regularizados por la AEAT.
• Art. 14 – Fundamento técnico del cálculo de la amortización.

Ley 29/1998, LJCA

• Art. 139.1 – Justifica la condena en costas por vencimiento objetivo.

Jurisprudencia concordante

• STS 25 de febrero de 2021 (rec. 1302/2020). Doctrina aplicada: los gastos del capital inmobiliario solo se deducen por el tiempo en que el inmueble estuvo arrendado y generó rentas, en la proporción correspondiente.
• STS 15 de septiembre de 2021. Ratifica el criterio anterior.
• CV V0307-21 y V0537-19 DGT. Invocadas por la contribuyente, pero el Tribunal las interpreta en sentido contrario a su tesis.